Quelles règles respecter pour transformer votre garage en pièce à vivre ?

 

Quelles sont les autorisations nécessaires pour transformer le garage en chambre ou en bureau par exemple ? Quand doit-on faire une demande préalable de travaux ? Quand doit-on faire une demande de permis de construire ? Doit-on faire appel à un architecte pour aménager une pièce à vivre dans le garage ? Qu’en est-il du stationnement de voiture ?

Nos réponses ci-après pour faire le point sur le sujet et éclaircir les zones d’ombres avant de lancer les travaux !

Que faire pour transformer votre garage en pièce supplémentaire ?

Économe et facile à mettre en place, l’installation de mètres carrés supplémentaires pour une chambre, une salle de jeux ou un bureau à la place de votre garage demande de respecter certaines procédures et obtenir certaines autorisations avant de procéder au début du chantier. Rien d’insurmontable toutefois, mais il faut en passer par là pour pouvoir profiter de cette pièce en plus ! Pensez également à prévoir une isolation performante !

Quelles sont règles à respecter pour créer une nouvelle surface habitable ?

Il vous faut vérifier certains points avant de vous lancer dans cet aménagement de garage en pièce à vivre :

=> Calculez la surface habitable maximale de votre terrain

En effet, si les termes vous sont familiers, difficile parfois d’y comprendre quelque chose. Votre maison est actuellement située sur un terrain qui possède un coefficient d’occupation du sol défini.  Le COS, coefficient d’occupation des sols se multiplie par la surface de votre terrain pour obtenir la surface habitable maximale autorisée. Autrefois utilisée pour ces calculs, le SHON et le SHOB ne sont plus en vigueur aujourd’hui.

Les nouvelles dénominations sont l’emprise au sol et la surface de plancher :

  • cette surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 m. On la calcule à partir du nu intérieur de l’habitation, en excluant donc les cloisons isolantes,
  • l’emprise au sol comprend la surface au sol résultant de la projection des éléments de votre construction : débords et surplombs comme les balcons ou loggias par exemple.

La surface de votre garage doit être ajoutée pour connaitre la surface de plancher ou l’emprise au sol et ainsi savoir si l’ensemble respecte le COS de votre terrain.

Votre logement est dans une zone couverte par un PLU ? Vous n’avez plus l’obligation de respecter le COS.

=> Devez-vous faire une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire ?

Si votre commune n’est pas couverte par un PLU :

  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² : un permis de construire est obligatoire,
  • modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
  • le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Si votre commune est couverte par un PLU :

  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
  • la surface de plancher est comprise entre 20 et 40 m² et porte la surface habitable totale à plus de 150 m² : un permis de construire est obligatoire,
  • modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
  • le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Le délai pour recevoir un accord pour une demande préalable est d’un mois (plus un mois si vous êtes dans un secteur sauvegardé). Le délais pour un permis de construire est de trois mois.

Pour les projets compris entre 10 et 20 m2, la demande préalable suffit car la transformation d’un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vue de l’article R421-17-b du nouveau code de l’urbanisme qui précise que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ».

=> Vérifiez que vous n’êtes pas obligé de refaire une place de stationnement

Certains PLU et règlements de lotissement imposent une place de stationnement couverte pour les maisons individuelles ainsi qu’une place de parking extérieure. En transformant votre garage en pièce à vivre, vous supprimez de fait cette place de stationnement couverte. Cela signifie qu’il vous faut en recréer une sur votre terrain. C’est facilement faisable avec un abri de voiture ou un carport élaboré. Si vous n’avez pas la surface suffisante, vous risquez d’être redevable d’une taxe pour la non réalisation d’une place de stationnement.

La transformation de la porte du garage en ouverture vitrée est-elle considérée comme une modification de façade ?

Oui, même si vous gardez votre porte de garage comme volet devant la baie vitrée.

Devez vous faire appel à un architecte ?

Si votre surface habitable totale (maison + garage) dépasse 150 m2 , vous devez faire appel à un architecte.

Ce changement va-t-il augmenter vos impôts ?

Selon votre projet, vous allez devoir payer une taxe locale d’équipement et une taxe de raccordement au tout à l’égout. Votre surface habitable augmente, donc votre impôt foncier va augmenter. Les services des impôts sont directement informés de ce changement par le service de l’équipement.

Ne vous découragez pas trop vite !

La transformation d’un garage en pièce à vivre reste une bonne solution pour agrandir sa maison à moindre coût.

Quels sont les travaux à faire ?

1- Remplacer la porte de garage

Le premier poste travaux pour transformer son garage consiste à remplacer la porte du garage par une baie coulissante muni si possible d’un caisson pour volet roulant. Ces travaux sont très faciles à faire réaliser et les prix iront de 1000 € pour une baie en PVC à 2500 € pour une baie en alu à rupture de pont thermique équipée de double vitrage argon et d’un volet roulant alu.

2- Isolation

Le deuxième poste concerne l’isolation du garage : faire réaliser un doublage isolant sur l’ensemble des murs donnant sur l’extérieur sans oublier les rampants de toitures. Le budget pour un garage de 15 m2 au sol va de 1000 à 1500 € suivant les procédés d’isolation, l’épaisseur de l’isolant.

3- Électricité

L’électricité sera également à mettre aux normes suivant le futur usage du garage et le budget pourra aller de 300 à 1500 € selon le type de pièce à aménager: points lumineux, prises, interrupteurs…

4- Chauffage

Le chauffage pour chauffer votre nouvelle pièce pourra être un mode de chauffage séparé de l’installation de la maison ou relié aux système de chauffage actuel : le plus économique étant de faire poser des radiateurs électriques.

5- Sols

Les revêtement de sol sur l’ancienne dalle : là vous avez le choix de tous les types de revêtements carrelage, parquet, stratifié, lino, moquette, sol souple  etc …

6- Finition

Restera les finitions de peintures et tapisserie pour les adeptes de ce type de revêtement.

En conclusion ….

Le budget pour transformer votre garage en pièce à vivre dépendra du niveau des prestations à faire réaliser mais à partir de 500 € / m² vous pouvez déjà avoir une transformation de bonne facture.

13 réflexions sur “Quelles règles respecter pour transformer votre garage en pièce à vivre ?

  1. COMBE Gilles dit :

    Bonjour,
    depuis le 1er mars, faut-il prendre en compte la surface de plancher ou la surface au sol de tout le bâti?
    Cordialement.

  2. Anthony dit :

    Merci pour votre article !
    Je souhaite acquérir une maison existante sans jardin où toute la surface au sol est utilisée.
    Il y a 2 garages en RDC que je souhaite aménager en chambres.
    Dois-je changer la destination ?
    Cela augmente t-il la surface plancher ?
    Quid des places de parkings ?
    Ma ville a un PLU.
    Merci par avance

  3. sandrine dit :

    Aménagement d’un garage en chambre de 15m2,surface totale de la maison 115 m2
    Vous dites qu’il faut qu’une demande préalable pour une garage de moins de 20 m2 puisque cela ne constitue pas un changement de destination.
    Mais si je pose une baie vitrée,je fais aussi un demande d’un permis ou pas?
    merci

  4. Julia dit :

    J’ai une question : nous avons construit une chambre dans notre garage sans autorisation de la mairie il y a plus de 5 ans. Maintenant j’aimerais pouvoir les déclarer.
    La question c’est en déclarant : est ce que je risque des sanctions ?

  5. DPPC dit :

    Bonjour,
    merci pour votre article mais je suis perdue… quand on achete une grange et que d’apres l’agent immobilier les demandes préalables ont été faites mais que ces DP ne sont pas très claires vers qui se retourner quand meme la mairie ne réponds pas…

  6. Clotilde dit :

    Bonjour,
    Merci pour votre article très intéressant!
    Nous souhaiterions remplacer la vieille porte de garage pas du tout isolée de notre maison nouvellement acquise par une baie vitrée pour que les enfants puissent jouer à l’intérieur quand le temps ne permet pas de sortir. Je précise que ce garage est situé au Rez de chaussée de la maison. Le garage ne sera pas aménagé outre mesure (pas de sol, ni de revêtement mural etc comme pour une pièce à vivre). La totalité du garage va t elle passer en surface de plancher comptabilisée? Est il possible dans ce cas de « fractionner » le garage pour qu’une partie seulement soit déclarée en surface de plancher supplémentaire?
    Le problème est que la maison est située en zone couverte par un PEB et qu’on ne peut créer plus de 30% de surface de La cher supplémentaire. Si la totalité du garage est comptabilisée, je peux dire adieu à ma véranda sensée accueillir ma cuisine d’été 😢
    Merci pour votre précieux retour

  7. thierry dit :

    Le rajout de 2 marches de 12 cm de haut sont-elles considérées comme façade?
    Je suis obligé de rajouter 2 marches et la baie vitrée à la place de ma porte de garage.
    Si sur mon plan de demande préalable de travaux n’apparaisse pas ces 2 marches est-ce important?
    Merci.

  8. thierry dit :

    Bonjour,
    sur un plan de demande préalable de travaux, 2 marches de 12 clm de haut doivent-elles apparaître suite à un remplacement de porte de garage en baie vitrée.
    Ces marches rehaussent la baies vitrées..
    Ces 2 marches font-elles parties de la façade.
    Merci

  9. Elodie dit :

    Bonjour, j’ai un atelier qui est attenant à ma maison et se prolonge jusqu’au garage . J’aimerai faire de cet atelier une extension de ma cuisine . Dois je déposer un permis de construire ou un permis de travaux ? Merci de votre réponse

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *