Changer la destination d’un local

long15Dans certains cas de travaux sur un bâtiment existant, vous pouvez être amené à effectuer une demande de changement de destination. Cette demande permet de faire passer le bâtiment d’une utilisation à une autre, par exemple d’une utilisation commerciale à de l’habitation.

 

Qu’est-ce que le changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.

Les neuf statuts sont les suivants :

  • l’habitation
  • l’hébergement hôtelier
  • les bureaux
  • le commerce
  • l’artisanat
  • l’industrie
  • l’exploitation agricole ou forestière
  • l’entrepôt
  • les services publics ou d’intérêt collectif

Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination

Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi,  si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.

Comment faire une demande de changement de destination

La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau du cerfa (cadre 5.x, colonne D ) celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.

Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage

On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ». Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.Découvrez notre article sur le changement d’usage. A retenir sur le changement de destination. En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire. Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.

Quelles règles respecter pour transformer votre garage en pièce à vivre ?

 

Quelles sont les autorisations nécessaires pour transformer le garage en chambre ou en bureau par exemple ? Quand doit-on faire une demande préalable de travaux ? Quand doit-on faire une demande de permis de construire ? Doit-on faire appel à un architecte pour aménager une pièce à vivre dans le garage ? Qu’en est-il du stationnement de voiture ?

Nos réponses ci-après pour faire le point sur le sujet et éclaircir les zones d’ombres avant de lancer les travaux !

Que faire pour transformer votre garage en pièce supplémentaire ?

Économe et facile à mettre en place, l’installation de mètres carrés supplémentaires pour une chambre, une salle de jeux ou un bureau à la place de votre garage demande de respecter certaines procédures et obtenir certaines autorisations avant de procéder au début du chantier. Rien d’insurmontable toutefois, mais il faut en passer par là pour pouvoir profiter de cette pièce en plus ! Pensez également à prévoir une isolation performante !

Quelles sont règles à respecter pour créer une nouvelle surface habitable ?

Il vous faut vérifier certains points avant de vous lancer dans cet aménagement de garage en pièce à vivre :

=> Calculez la surface habitable maximale de votre terrain

En effet, si les termes vous sont familiers, difficile parfois d’y comprendre quelque chose. Votre maison est actuellement située sur un terrain qui possède un coefficient d’occupation du sol défini.  Le COS, coefficient d’occupation des sols se multiplie par la surface de votre terrain pour obtenir la surface habitable maximale autorisée. Autrefois utilisée pour ces calculs, le SHON et le SHOB ne sont plus en vigueur aujourd’hui.

Les nouvelles dénominations sont l’emprise au sol et la surface de plancher :

  • cette surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 m. On la calcule à partir du nu intérieur de l’habitation, en excluant donc les cloisons isolantes,
  • l’emprise au sol comprend la surface au sol résultant de la projection des éléments de votre construction : débords et surplombs comme les balcons ou loggias par exemple.

La surface de votre garage doit être ajoutée pour connaitre la surface de plancher ou l’emprise au sol et ainsi savoir si l’ensemble respecte le COS de votre terrain.

Votre logement est dans une zone couverte par un PLU ? Vous n’avez plus l’obligation de respecter le COS.

=> Devez-vous faire une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire ?

Si votre commune n’est pas couverte par un PLU :

  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² : un permis de construire est obligatoire,
  • modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
  • le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Si votre commune est couverte par un PLU :

  • la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
  • la surface de plancher est comprise entre 20 et 40 m² et porte la surface habitable totale à plus de 150 m² : un permis de construire est obligatoire,
  • modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
  • le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Le délai pour recevoir un accord pour une demande préalable est d’un mois (plus un mois si vous êtes dans un secteur sauvegardé). Le délais pour un permis de construire est de trois mois.

Pour les projets compris entre 10 et 20 m2, la demande préalable suffit car la transformation d’un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vue de l’article R421-17-b du nouveau code de l’urbanisme qui précise que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ».

=> Vérifiez que vous n’êtes pas obligé de refaire une place de stationnement

Certains PLU et règlements de lotissement imposent une place de stationnement couverte pour les maisons individuelles ainsi qu’une place de parking extérieure. En transformant votre garage en pièce à vivre, vous supprimez de fait cette place de stationnement couverte. Cela signifie qu’il vous faut en recréer une sur votre terrain. C’est facilement faisable avec un abri de voiture ou un carport élaboré. Si vous n’avez pas la surface suffisante, vous risquez d’être redevable d’une taxe pour la non réalisation d’une place de stationnement.

La transformation de la porte du garage en ouverture vitrée est-elle considérée comme une modification de façade ?

Oui, même si vous gardez votre porte de garage comme volet devant la baie vitrée.

Devez vous faire appel à un architecte ?

Si votre surface habitable totale (maison + garage) dépasse 150 m2 , vous devez faire appel à un architecte.

Ce changement va-t-il augmenter vos impôts ?

Selon votre projet, vous allez devoir payer une taxe locale d’équipement et une taxe de raccordement au tout à l’égout. Votre surface habitable augmente, donc votre impôt foncier va augmenter. Les services des impôts sont directement informés de ce changement par le service de l’équipement.

Ne vous découragez pas trop vite !

La transformation d’un garage en pièce à vivre reste une bonne solution pour agrandir sa maison à moindre coût.

Quels sont les travaux à faire ?

1- Remplacer la porte de garage

Le premier poste travaux pour transformer son garage consiste à remplacer la porte du garage par une baie coulissante muni si possible d’un caisson pour volet roulant. Ces travaux sont très faciles à faire réaliser et les prix iront de 1000 € pour une baie en PVC à 2500 € pour une baie en alu à rupture de pont thermique équipée de double vitrage argon et d’un volet roulant alu.

2- Isolation

Le deuxième poste concerne l’isolation du garage : faire réaliser un doublage isolant sur l’ensemble des murs donnant sur l’extérieur sans oublier les rampants de toitures. Le budget pour un garage de 15 m2 au sol va de 1000 à 1500 € suivant les procédés d’isolation, l’épaisseur de l’isolant.

3- Électricité

L’électricité sera également à mettre aux normes suivant le futur usage du garage et le budget pourra aller de 300 à 1500 € selon le type de pièce à aménager: points lumineux, prises, interrupteurs…

4- Chauffage

Le chauffage pour chauffer votre nouvelle pièce pourra être un mode de chauffage séparé de l’installation de la maison ou relié aux système de chauffage actuel : le plus économique étant de faire poser des radiateurs électriques.

5- Sols

Les revêtement de sol sur l’ancienne dalle : là vous avez le choix de tous les types de revêtements carrelage, parquet, stratifié, lino, moquette, sol souple  etc …

6- Finition

Restera les finitions de peintures et tapisserie pour les adeptes de ce type de revêtement.

En conclusion ….

Le budget pour transformer votre garage en pièce à vivre dépendra du niveau des prestations à faire réaliser mais à partir de 500 € / m² vous pouvez déjà avoir une transformation de bonne facture.