Changer la destination d’un local

04/02/201705/02/201716 commentaires

long15 Dans certains cas de travaux sur un bâtiment existant, vous pouvez être amené à effectuer une demande de changement de destination. Cette demande permet de faire passer le bâtiment d’une utilisation à une autre, par exemple d’une utilisation commerciale à de l’habitation.

Qu’est-ce que le changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.

Les neuf statuts sont les suivants :

l’habitation
l’hébergement hôtelier
les bureaux
le commerce
l’artisanat
l’industrie
l’exploitation agricole ou forestière
l’entrepôt
les services publics ou d’intérêt collectif

Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination

Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi, si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.

Comment faire une demande de changement de destination

La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau du cerfa (cadre 5.x, colonne D ) celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.

Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage

On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ». Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.Découvrez notre article sur le changement d’usage. A retenir sur le changement de destination. En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire. Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.

Pose d’un velux , quelles sont les démarches ?

04/02/20174 commentaires

Pose d’un velux sur le toit : faut-il faire une déclaration ?

Contrairement aux idées reçues, comme pour les fenêtres classiques, les nouvelles ouvertures sur les toits sont également soumises à des règles, mais surtout à des réglementations strictes. Comment ça marche ?

Ce que dit la loi

La législation concernant l’installation ou la rénovation d’une fenêtre de toit est dans un premier temps régie par le code civil aux articles 675 à 680. Celui-ci prévoit tous les cas de figure selon l’emplacement, l’orientation ou encore la surface nécessaire pour installer ou changer une fenêtre de toit.

Déclaration de travaux : il est nécessaire de déposer une déclaration de travaux en mairie pour une création d’ouverture de toit. Un permis de construire sera nécessaire si une nouvelle surface de plancher supérieure à 20m² est créée ou si l’installation est située dans un environnement de site classé (monument historique).
Mur non mitoyen: les fenêtres de toit sont considérées de la même manière que les fenêtres traditionnelles et, de ce fait, sont soumises aux mêmes règles en matière de voisinage.
Pour la vue droite, c’est-à-dire une vision directe sur la propriété voisine lorsque l’on se place dans l’axe d’ouverture et que l’on regarde droit devant soi sans se pencher, la distance minimum doit être de 1,90m à partir de l’extérieur de la fenêtre jusqu’à la limite de propriété voisine.
Pour la vue oblique, c’est-à-dire quand l’accès visuel sur la propriété voisine n’est pas direct (il faut se pencher à droite ou à gauche), la distance minimum à respecter doit être de 0,60m entre la fenêtre et la limite de propriété. Cette distance se mesure en tenant compte de l’angle d’ouverture jusqu’à la limite de propriété.
En cas d’absence de vue, si l’ouverture n’offre aucune vision sur la propriété voisine, les distances réglementaires ne sont pas applicables. C’est le cas pour un mur, un toit fermé, des champs, un terrain vague, le ciel, une rue.
Pour l’installation d’un « jour de souffrance » ou d’une « fenêtre opaque » (celle-ci ne s’ouvre pas et ne laisse pas passer le regard), la lumière doit juste être installée à 2,60m au dessus du plancher pour un rez-de-chaussée, et à 1,90m au dessus du plancher au 1er étage.
Mur mitoyen : si votre propriété est mitoyenne de celle de votre voisin, alors il faudra impérativement son accord pour installer une fenêtre de toit. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas entreprendre quoique ce soit.
Le cas de la Copropriété : si vous habitez en copropriété, il vous faudra impérativement l’accord de la copropriété pour entreprendre des travaux car cela change l’aspect extérieur du bâtiment. Celle-ci peut en effet refuser votre demande. Mais une explication détaillée (pour des économies d’énergie notamment) suffit généralement à les convaincre de valider vos travaux.

L’urbanisme local

Si le code civil prévaut dans un premier temps, d’autres textes législatifs peuvent lui emboîter le pas et faire office de référence au niveau local.
Nous pouvons citer la Carte communale et le Plan local d’urbanisme (PLU) qui s’appliquent au niveau communal. Il y a également le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et le Schéma de cohérence territoriale (Scot) qui s’appliquent au niveau intercommunal.

Si vous souhaitez installer ou changer une fenêtre de toit, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si une carte communale, un PLU, un PLUi ou un Scot existe sur votre territoire.

Les normes des fenêtres

Les fenêtres de toit sont un excellent moyen d’aménager vos combles : peu onéreuses et esthétiques, elles sont une source très importante de luminosité et de chaleur. Cependant, certaines normes et certifications sont indispensables. Voici les principales :

La norme CE : la norme CE (Communauté européenne) est obligatoire sur tous les produits commercialisés en Europe. Il ne classe pas les produits en fonction de leur qualité mais garantit le respect des normes européennes.
La norme NF : la norme NF (Norme française) est la plus connue en France. Attention : elle n’est pas obligatoire. Elle garantit cependant la qualité et la sécurité des menuiseries.
La certification Cekal : la certification Cekal est vivement conseillée. Elle est la plus courante et garantit l’étanchéité des doubles vitrages pendant 10 ans. Elle garantit également les performances thermiques et acoustiques des doubles vitrages.
La classification AEV : la classification AEV indique la perméabilité à l’air (A), l’étanchéité à l’eau (E) et la résistance au vent (V) d’une fenêtre. Elle doit être clairement indiquée. Elle dépend de plusieurs facteurs comme la région d’habitation ou la hauteur des fenêtres.
La certification Qualibat : assure la qualité des entreprises du bâtiment. Elle vous garantit un chantier de qualité et une mise en œuvre soignée, réalisée par des professionnels formés et compétents.
Le label CSTBat : le label CSTBat est délivré par le CSTB. Il garantit la qualité de fabrication des menuiseries pendant 10 ans.
L’autocertification : c’est une certification non officielle largement répandue chez les fabricants. Dans ce cas, le fabricant lui-même engage sa responsabilité sur la qualité de ses produits.
Le label Acotherm : il garantit l’isolation thermique et acoustique des vitrages et des menuiseries, comme la certification Cekal.

Les normes de pose : le DTU

Si vous passez par un professionnel pour effectuer vos travaux, celui-ci doit garantir la qualité de ses produits et de la pose. Pour que cette garantie s’applique, le professionnel doit respecter des normes de pose établies par un organisme, le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), sous forme d’un Document technique unifié (DTU).

Le DTU (Document technique unifié) est le cahier des charges regroupant toutes les conditions techniques que l’entrepreneur devra respecter pour choisir et mettre en œuvre les matériaux.

A noter qu’en cas de litige, la garantie décennale ne peut s’appliquer si le professionnel n’a pas respecté le DTU.

Des aides disponibles

Améliorer la performance énergétique des logements est une priorité du gouvernement. L’installation d’une fenêtre de toit vous permet de réduire la consommation énergétique de votre logement et ainsi réaliser des économies d’énergie. Pour encourager cette rénovation, l’Etat a mis en place :

la TVA réduite à 5,5% au lieu de 10%.
un crédit d’impôt transition énergétique (CITE) porté à 30% dans le cadre de la loi de finances 2015 et du projet de loi pour la transition énergétique voté le 14 octobre à l’Assemblée nationale(2).
l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) qui permet de financer des travaux améliorant la consommation énergétique d’un logement. Il est accordé sous certaines conditions relatives à la situation du logement et à la nature des travaux envisagés. Ce prêt est accordé jusqu’au 31 décembre 2015.
l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui accorde des subventions pour la réalisation de travaux dans les logements ou immeubles anciens. Ces aides s’adressent aussi bien aux propriétaires qui louent ou occupent leur logement, qu’au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Pour obtenir certaines aides, vos fenêtres doivent répondre à un minimum de performance thermique et/ou acoustique. Nous vous conseillons là aussi de vous renseigner auprès de votre mairie/centre des impôts.

A noter que le Crédit d’impôt est cumulable :

avec l’éco-PTZ si les revenus du foyer fiscal de l’avant dernière année précédent l’offre de prêt n’excède pas 30.000€
avec les aides de l’Anah en déduisant le prix des dépenses aux autres aides ou subventions.

Pour changer ou installer une fenêtre de toit, faites confiance à un professionnel. Réaliser ces travaux par vous-même (après avoir obtenu la déclaration de travaux ou le permis de construire) est possible mais vous augmentez le risque de malfaçon, avec des fuites thermiques ou d’humidité, et donc de devoir refaire vos travaux plus tard .

Piscine : Quelles démarches ?

04/02/2017Laisser un commentaire

Déclaration de travaux

La déclaration de travaux est nécessaire dans plusieurs cas :

piscines hors-sol de plus de 1 m de hauteur, de plus de 20 m² de surface et situées à moins de 3 m des limites de votre propriété ;
piscines enterrées ou semi-enterrées non couvertes de moins de 100 m² de surface, de 60 cm de hauteur, sans local technique ;
piscines couvertes construites sur un terrain déjà bâti.

Bon à savoir : les piscines d’une superficie inférieure à 10 m² ou les piscines hors-sol (quelle que soit leur superficie) installées pour une durée inférieure à 3 mois ne sont soumises à aucune déclaration.

Dossier

Le formulaire de déclaration préalable de travaux est disponible à la mairie de votre commune. Le dossier contient :

un formulaire de déclaration de travaux (Cerfa n° 13703-3, téléchargeable sur Internet) ;
le plan de masse (plan de votre installation) ;
le plan de situation de votre terrain ;
un plan de coupe du terrain ;
le plan de votre projet : forme, couleurs, matériaux de la piscine ;
parfois d’autres documents complémentaires (selon les communes).

Une fois rempli et déposé en 3 exemplaires à votre mairie, il vous faudra attendre environ 1 à 2 mois avant de recevoir l’autorisation de travaux.

Après la délivrance

Cette autorisation est en principe valable deux ans, les travaux ne pouvant être interrompus plus d’un an. Un décret du 29 décembre 2014 fait cependant passer ce délai à 3 ans dans les cas suivants :

déclaration obtenue entre le 30 décembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
déclaration dont la durée de validité court au 30 décembre 2014 ;
déclaration ayant fait l’objet d’une prolongation avant le 30 décembre 2014 et étant toujours en cours de validité à cette date.

Une fois que vous disposerez de cette autorisation de travaux, vous aurez le droit de vous lancer dans la construction de votre piscine.

Cependant, vous ne devez pas omettre le droit des tiers : les tiers ont 1 mois pour s’opposer à votre projet s’ils considèrent que cela leur porte préjudice. Aussi, il est conseillé d’attendre 1 mois après l’obtention de votre autorisation pour commencer les travaux.

Permis de construire

Le permis de construire n’est pas nécessaire dans la plupart des cas pour la construction de piscines. Les installations concernées par ces dispositions sont les suivantes :

piscines couvertes : piscines d’intérieur ou piscines avec abri de plus de 20 m² ;
piscines non couvertes enterrées ou semi-enterrées de plus de 100 m² de surface, de plus de 60 cm de hauteur hors sol ou avec construction d’un local technique ;
piscines couvertes par un abri dont la hauteur est supérieure à 1,80 m ;
piscine avec un local technique ayant une emprise au sol de plus de 20 m².

Dossier

Le dossier de demande de permis de construire s’obtient :

à la mairie de votre commune ;
à la DDE : direction départementale de l’équipement.

Ce dossier doit contenir :

le formulaire de demande de PC (Cerfa n° 13406-01, téléchargeable sur Internet) ;
le plan de masse (plan de votre installation) ;
le plan de situation de votre terrain ;
le plan de votre projet : forme, couleurs, matériaux de la piscine ;
parfois d’autres documents complémentaires (selon les communes) :
- une notice descriptive pour expliquer en détail votre projet ;
- un document graphique pour permettre d’apprécier l’intégration du projet dans son environnement (photomontage ou perspective) ;
- deux photographies représentant le terrain avant les travaux : une dans son environnement proche et l’autre dans son environnement lointain.

Il est à remettre en 4 exemplaires à votre mairie en main propre ou par courrier avec un recommandé avec accusé de réception (RAR).

Après la délivrance

Comptez environ 2 mois avant d’obtenir une réponse de votre commune. À compter de sa délivrance, il est en principe valable 2 ans (3 ans pour les permis de construire délivrés entre le 30 décembre 2014 et le 31 décembre 2015 ou en cours de validité au 30 décembre 2014).

Au moment de commencer les travaux, affichez devant chez vous votre numéro de permis de construire et envoyez à votre mairie une déclaration d’ouverture de chantier.

À noter : tenez compte du droit des tiers avant de commencer vos travaux : patientez 1 mois !

Pas de formalités

Certaines installations ne nécessitent pas de déclaration de travaux ni de permis de construire. Ces dispositions s’appliquent pour :

les piscines hors-sol :
- démontables ;
- de moins de 1 m de hauteur ;
- de moins de 20 m² de surface ;
- situées à plus de 3 m des limites de votre propriété.
les locaux techniques de moins de 2 m² au sol et de moins de 1,50 m de haut.

Pour en être sûr, adressez-vous à la mairie de votre commune.

Besoin d’aide ? D’une information ? D’un devis ? contactez nous par mail : mfarchitecte@gmail.com

Quelles règles respecter pour transformer votre garage en pièce à vivre ?

04/02/201710/11/202212 commentaires

Quelles sont les autorisations nécessaires pour transformer le garage en chambre ou en bureau par exemple ? Quand doit-on faire une demande préalable de travaux ? Quand doit-on faire une demande de permis de construire ? Doit-on faire appel à un architecte pour aménager une pièce à vivre dans le garage ? Qu’en est-il du stationnement de voiture ?

Nos réponses ci-après pour faire le point sur le sujet et éclaircir les zones d’ombres avant de lancer les travaux !

Que faire pour transformer votre garage en pièce supplémentaire ?

Économe et facile à mettre en place, l’installation de mètres carrés supplémentaires pour une chambre, une salle de jeux ou un bureau à la place de votre garage demande de respecter certaines procédures et obtenir certaines autorisations avant de procéder au début du chantier. Rien d’insurmontable toutefois, mais il faut en passer par là pour pouvoir profiter de cette pièce en plus ! Pensez également à prévoir une isolation performante !

Quelles sont règles à respecter pour créer une nouvelle surface habitable ?

Il vous faut vérifier certains points avant de vous lancer dans cet aménagement de garage en pièce à vivre :

=> Calculez la surface habitable maximale de votre terrain

En effet, si les termes vous sont familiers, difficile parfois d’y comprendre quelque chose. Votre maison est actuellement située sur un terrain qui possède un coefficient d’occupation du sol défini. Le COS, coefficient d’occupation des sols se multiplie par la surface de votre terrain pour obtenir la surface habitable maximale autorisée. Autrefois utilisée pour ces calculs, le SHON et le SHOB ne sont plus en vigueur aujourd’hui.

Les nouvelles dénominations sont l’emprise au sol et la surface de plancher :

cette surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 m. On la calcule à partir du nu intérieur de l’habitation, en excluant donc les cloisons isolantes,
l’emprise au sol comprend la surface au sol résultant de la projection des éléments de votre construction : débords et surplombs comme les balcons ou loggias par exemple.

La surface de votre garage doit être ajoutée pour connaitre la surface de plancher ou l’emprise au sol et ainsi savoir si l’ensemble respecte le COS de votre terrain.

Votre logement est dans une zone couverte par un PLU ? Vous n’avez plus l’obligation de respecter le COS.

=> Devez-vous faire une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire ?

Si votre commune n’est pas couverte par un PLU :

la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² : un permis de construire est obligatoire,
modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Si votre commune est couverte par un PLU :

la surface de plancher ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² : une déclaration préalable de travaux est obligatoire,
la surface de plancher est comprise entre 20 et 40 m² et porte la surface habitable totale à plus de 150 m² : un permis de construire est obligatoire,
modification de la façade (ajout d’ouvertures telles que des fenêtres, suppression de la porte de garage etc..) : un permis de construire est obligatoire,
le terrain se trouve dans une zone de secteur sauvegardé : Bâtiments de France.

Le délai pour recevoir un accord pour une demande préalable est d’un mois (plus un mois si vous êtes dans un secteur sauvegardé). Le délais pour un permis de construire est de trois mois.

Pour les projets compris entre 10 et 20 m2, la demande préalable suffit car la transformation d’un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vue de l’article R421-17-b du nouveau code de l’urbanisme qui précise que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ».

=> Vérifiez que vous n’êtes pas obligé de refaire une place de stationnement

Certains PLU et règlements de lotissement imposent une place de stationnement couverte pour les maisons individuelles ainsi qu’une place de parking extérieure. En transformant votre garage en pièce à vivre, vous supprimez de fait cette place de stationnement couverte. Cela signifie qu’il vous faut en recréer une sur votre terrain. C’est facilement faisable avec un abri de voiture ou un carport élaboré. Si vous n’avez pas la surface suffisante, vous risquez d’être redevable d’une taxe pour la non réalisation d’une place de stationnement.

La transformation de la porte du garage en ouverture vitrée est-elle considérée comme une modification de façade ?

Oui, même si vous gardez votre porte de garage comme volet devant la baie vitrée.

Devez vous faire appel à un architecte ?

Si votre surface habitable totale (maison + garage) dépasse 150 m2 , vous devez faire appel à un architecte.

Ce changement va-t-il augmenter vos impôts ?

Selon votre projet, vous allez devoir payer une taxe locale d’équipement et une taxe de raccordement au tout à l’égout. Votre surface habitable augmente, donc votre impôt foncier va augmenter. Les services des impôts sont directement informés de ce changement par le service de l’équipement.

Ne vous découragez pas trop vite !

La transformation d’un garage en pièce à vivre reste une bonne solution pour agrandir sa maison à moindre coût.

Quels sont les travaux à faire ?

1- Remplacer la porte de garage

Le premier poste travaux pour transformer son garage consiste à remplacer la porte du garage par une baie coulissante muni si possible d’un caisson pour volet roulant. Ces travaux sont très faciles à faire réaliser et les prix iront de 1000 € pour une baie en PVC à 2500 € pour une baie en alu à rupture de pont thermique équipée de double vitrage argon et d’un volet roulant alu.

2- Isolation

Le deuxième poste concerne l’isolation du garage : faire réaliser un doublage isolant sur l’ensemble des murs donnant sur l’extérieur sans oublier les rampants de toitures. Le budget pour un garage de 15 m2 au sol va de 1000 à 1500 € suivant les procédés d’isolation, l’épaisseur de l’isolant.

3- Électricité

L’électricité sera également à mettre aux normes suivant le futur usage du garage et le budget pourra aller de 300 à 1500 € selon le type de pièce à aménager: points lumineux, prises, interrupteurs…

4- Chauffage

Le chauffage pour chauffer votre nouvelle pièce pourra être un mode de chauffage séparé de l’installation de la maison ou relié aux système de chauffage actuel : le plus économique étant de faire poser des radiateurs électriques.

5- Sols

Les revêtement de sol sur l’ancienne dalle : là vous avez le choix de tous les types de revêtements carrelage, parquet, stratifié, lino, moquette, sol souple etc …

6- Finition

Restera les finitions de peintures et tapisserie pour les adeptes de ce type de revêtement.

En conclusion ….

Le budget pour transformer votre garage en pièce à vivre dépendra du niveau des prestations à faire réaliser mais à partir de 500 € / m² vous pouvez déjà avoir une transformation de bonne facture.

Quelle démarche pour construire un abri de jardin ?

02/02/2017Laisser un commentaire

Dans le cadre qui nous intéresse ici : la construction d’un abri de jardin, il est donc important de savoir qu’un abri de jardin représente à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol.

Une fois la possibilité de construire déterminée, ce sont donc les surface de plancher et emprise au sol du futur abri de jardin qui vont définir si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, voire si votre abri ne nécessite aucune autorisation.
La construction d’un abri de jardin est, en effet, régit par les mêmes règles d’urbanisme que toute construction édifiée sur un terrain comportant déjà, ou non, un bâtiment quel qu’il soit.
La règle en la matière est donc la suivante :

si la surface de plancher ET l’emprise au sol de votre projet sont inférieures ou égales à 5m², dans la mesure où la hauteur au-dessus du sol de l’abri ne dépasse pas les 12m, alors il n’y aura aucune formalité à accomplir (sauf si vous êtes dans un secteur sauvegardé ou site classé). La construction de l’abri de jardin devra toutefois se conformer au PLU (ou à tout règlement d’urbanisme local) quant à son implantation sur le terrain ;
si l’une des deux surfaces de référence dépasse les 5m², alors la construction de l’abri de jardin devra faire l’objet d’une déclaration préalable dès lors qu’aucune des deux surfaces (surface de plancher, emprise au sol) n’est supérieure à 20m² ;
enfin, s’il dépasse les 20m², soit de surface de plancher, soit d’emprise au sol, alors c’est un permis de construire qu’il faudra déposer.

Pour rappel, la surface de plancher est la somme de l’ensemble des surfaces de plancher construites, closes et couvertes, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades (voir le calcul de la surface de plancher en image sur un cas concret). L’emprise au sol est la projection verticale des volumes de la construction (murs compris, donc) tous débords et surplombs inclus. Le calcul de l’emprise au sol illustré sur un projet de une maison individuelle vous permettra d’en savoir un peu plus à ce sujet.

N’oubliez pas que, quelle que soit votre construction et la démarche administrative à prévoir, vous devez vous conformer au règlement d’urbanisme local (PLU) pour être sûr de construire légalement. Le PLU vous indiquera la hauteur de la construction, les matériaux apparents utilisables, les distances aux limites de votre terrain …
Sans quoi, votre demande pourra être refusée par la mairie.

Une question ? Un devis ? contactez nous : mfarchitecte@gmail.com

Prix du permis de construire

01/02/20171 commentaire

Le prix du permis de construire comporte certaines taxes et le coût de l’architecte le cas échéant.

Le dépôt d’une demande de permis de construire est gratuit, mais d’autres coûts peuvent venir s’ajouter au prix de la construction : taxes, frais d’architecte, etc.

À noter : la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 a abaissé le seuil de recours à un architecte de 170 à 150 m². Le décret d’application n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 fixe l’entrée en vigueur du nouveau seuil au 1er mars 2017.

Prix du permis de construire : les taxes locales

Différentes taxes locales viennent s’ajouter au coût de la construction :

TAXES LOCALES : PRIX DU PERMIS DE CONSTRUIRE
TAXES	EXPLICATIONS
Taxe d’aménagement	Les opérations d’aménagement et de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments sont concernés. Tous les travaux nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable. La taxe d’aménagement se déclenche à compter de la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Le calcul de la taxe d’aménagement : surface de construction × valeur/m² × taux du secteur.
Taxe foncière sur les propriétés bâties	La taxe foncière sur les propriétés bâties est payée chaque année par le propriétaire de la construction. La possession d’une construction au 1^er janvier rend son propriétaire redevable pour l’année en cours. Les nouvelles constructions sont soumises à une déclaration au centre des impôts, dans un délai de 90 jours avant leur achèvement. Le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties est fondé sur 3 éléments : valeur locative cadastrale, coefficient de revalorisation annuelle, taux d’imposition voté par les collectivités locales.
Taxe d’habitation	La taxe d’habitation est redevable sur les : appartements, maisons, dépendances situées à moins d’1 km du logement (ex : garages, remises, etc.) C’est la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances qui sert au calcul de la taxe d’habitation. Cette valeur locative cadastrale est ensuite pondérée par la situation familiale et les revenus ; ce qui donne une valeur locative nette. Puis, les services fiscaux appliquent à la valeur locative nette les taux d’imposition votés par les collectivités locales.

À noter : Plus une nouvelle construction aura une superficie élevée, plus le montant des taxes en sera augmenté. La valeur locative cadastrale dépend aussi des éléments de confort de la construction (nombre de fenêtres, balcon, nombre de salles de bains, etc.).

Prix du permis de construire : le coût d’un architecte

Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction de plus de 150 m² de surface de plancher.

Les honoraires des architectes sont libres et varient selon :

les régions,
la complexité du projet,
et la renommée du professionnel.

Les tarifs des architectes sont souvent calculés en pourcentage du coût des travaux et varient :

entre 2,5 % et 4 % du coût total des travaux pour l’étude et la conception du projet, jusqu’au permis de construire ;
entre 9 % et 12 % du coût total des travaux pour une maîtrise d’œuvre complète (conception, permis de construire, consultation des entreprises, exécution).

Pour une construction neuve, vous pouvez estimer vos travaux 1400 € HT/m², selon le niveau de prestations.

Demandez votre devis : mfarchitecte@gmail.com , vous obtiendrez une réponse sous 24h.

Permis de construire ou déclaration de travaux ?

01/02/2017Laisser un commentaire

Que choisir entre permis de construire et déclaration de travaux ?

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont des documents administratifs qui permettent de vérifier qu’un projet de construction est conforme aux règles d’urbanisme.

Règles : permis de construire ou déclaration de travaux ?

Voici quelle est la règle d’application pour ces deux documents :

constructions neuves : permis de construire exigé, mais simple déclaration pour les constructions de faible importance ;
constructions existantes : déclaration de travaux exigée, mais permis de construire lorsque les modifications sont importantes.

Permis construire : constructions neuves et modifications

Dans certains cas précis, la question permis de construire ou déclaration de travaux ne se pose pas : le permis de construire s’impose.

Le permis de construire est exigé pour :

les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur d’un bâtiment, créant une augmentation de la surface d’habitation de plus de 40 m² de surface de plancher ;
- s’il n’y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 m², ce seuil est abaissé à 20 m² ;
le changement de destination d’un bâtiment, dès qu’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ;
la modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur.

Déclaration travaux : modifications et petites constructions

Quand le permis de construire n’est pas nécessaire : la déclaration de travaux.

La déclaration de travaux est nécessaire pour :

la création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m² (au-delà, il faut un permis de construire) ;
les modifications de l’aspect extérieur d’une habitation (création ou modification des ouvertures extérieures) ;
le changement de destination d’un bâtiment (ex. : transformer un atelier en habitation) ;
l’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher.

Permis de construire ou déclaration de travaux : les cas

Voici un tableau synthétique des différentes situations dans lesquelles il est nécessaire de choisir entre permis de construire ou déclaration de travaux :

PERMIS DE CONSTRUIRE OU DÉCLARATION DE TRAVAUX ?
Nature des travaux ou des constructions	Autorisations nécessaires ou non
Nature des travaux ou des constructions	Permis de construire	Demande de travaux	Absence de formalité
Aménagements intérieurs.	Création ou augmentation de la surface d’habitation de plus de 20 ou 40 m².	Création d’un espace supplémentaire de moins de 20 ou 40 m².	Jusqu’à 5 m².
Changement de destination d’un bâtiment.	Si modification de la structure porteuse et de la façade.	Autres modifications même sans travaux.	–
Construction nouvelle.	Plus de 20 ou 40 m².	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	Jusqu’à 5 m².
Travaux d’agrandissement.	Plus de 20 ou 40 m².	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	Jusqu’à 5 m².
Abri de jardin.	Plus de 20 ou 40 m².	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	Si l’abri fait jusqu’à 5 m².
Barbecue.	–	Si plus de 5 m² d’emprise au sol.	Jusqu’à 5 m² d’emprise au sol.
Clôture.	–	Si le mur fait plus de 2 m de hauteur.	En deçà de 2 m de hauteur.
Éolienne.	Hauteur égale ou supérieure à 12 m.	Moins de 12 m de hauteur.	–
Garage.	Plus de 20 ou 40 m².	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	–
Habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte).	Plus de 35 m² de surface de plancher.	Jusqu’à 35 m² de surface de plancher.	–
Maison sur pilotis.	Plus de 20 ou 40 m².	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	–
Piscine extérieure.	Bassin de plus de 100 m² et couverture de plus de 1,80 m de hauteur.	Bassin entre 10 et 100 m² et couverture de moins de 1,80 m de hauteur.	Bassin inférieur ou égal à 10 m².
Ravalement.	–	Obligation de DT.	–
Statues, monuments, œuvres d’art.	Hauteur égale ou supérieure à 12 m et plus de 40 m³ de volume.	Moins de 12 m de hauteur et de 40 m³ de volume.	–
Terrasse.	Plus de 20 ou 40 m²	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	Jusqu’à 5 m².
Véranda.	Plus de 20 ou 40 m²	Plus de 5 m² et jusqu’à 20 ou 40 m².	Jusqu’à 5 m².

À noter : le seuil de 20 % s’applique quand il n’y a pas de plan local d’urbanisme (PLU), ou quand la surface totale de la construction est portée à plus de 150 m².

Bon à savoir : l’article L152-5 du Code de l’urbanisme prévoit que l’autorité compétente peut faciliter les travaux d’isolation en dérogeant aux règles du PLU « relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser :

La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;
La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;
La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades ». Un décret d’application du 15 juin 2016 définit les conditions d’exercice de ce droit.

Conseils pour obtenir l’autorisation de la mairie

Il est impératif de justifier de la conformité de vos travaux, à travers des factures que l’entreprise de construction mettra à votre disposition.

Lors de l’établissement des contrats de construction, il est recommandé de porter attention à l’échelonnement de vos budgets en fonction des étapes du projet : début des travaux, contenus et attentes, qualité des matériaux, procédure de rémunération, date d’achèvement, réserves en cas de défaut…

Un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable nécessite l’intervention d’un architecte pour le montage . Si vous n’êtes pas tenu par le recours à un architecte, veillez à ce que la personne désignée pour le réaliser soit qualifiée. L’établissement d’un dossier vous impose de délivrer des plans précis et en surélévation de votre maison, avant et après travaux.

Le service d’urbanisme quand il est installé au sein de votre commune fait également office de conseil et d’orientation. Vous pouvez le cas échéant prendre rendez-vous pour de l’accompagnement. Dans le cas contraire veuillez vous référer aux services départementaux (communauté de communes, département…).

Quelles constructions ne nécessitent pas de permis de construire ?

01/02/201705/02/2017Laisser un commentaire

De nombreuses extensions ou constructions n’exigent pas de demande de permis de construire. Toutes les constructions extérieures et intérieures ne modifiant pas la destination de l’habitation sont exemptes de permis de construire et dans la majorité des cas, seule une déclaration préalable auprès de la mairie suffit. La condition principale est que la totalité de la construction (agrandissement compris) ne dépasse pas 150 m².

De façon générale

Lors d’un agrandissement ou d’un aménagement sur une construction existante, une déclaration préalable est suffisante :

S’il s’agit de travaux d’agrandissement de la surface au sol de moins de 5 m² (hors secteur sauvegardé), aucune formalité n’est nécessaire.
S’il s’agit de travaux d’agrandissement compris entre 5 et 20 m² d’emprise au sol, une déclaration préalable de travaux est nécessaire.
Si l’habitation est située dans une zone urbaine couverte par un PLU (plan local d’urbanisme), la superficie d’agrandissement sans permis de construire est portée à 40 m².

Travaux d’intérieur

Principe général

Les travaux réalisés à l’intérieur d’un bâtiment sont exemptés de permis, à partir du moment où ils n’entraînent aucune modification générale de l’habitation, qu’ils ne modifient pas sa destination, son aspect général et ses volumes.

Exception

Il faut bien noter que la création de niveaux supplémentaires intérieurs est soumise à un dépôt de permis de construire.

Modification de l’extérieur d’une habitation

Les travaux extérieurs comme le ravalement, la pose de nouvelles fenêtres, le changement d’un portail, la réfection d’une terrasse ne nécessitent pas la demande d’un permis de construire.

La terrasse

L’aménagement sur les terrasses dont la hauteur n’excède pas 0,60 m, et les ouvrages extérieurs ayant une surface au sol inférieure à 2 m et une hauteur maximale de 1,50 m entrent dans ce cadre.

La piscine

La création d’une piscine non couverte ou hors-sol (ex : gonflable) n’exige aucune autorisation administrative, à condition :

de ne pas dépasser 10 m² de surface ;
d’être installée pour une durée n’excédant pas 3 mois.

Cas des abris de piscine

En revanche, l’installation d’abris de piscine sur une piscine existante peut, selon leur forme et leur hauteur, nécessiter différentes formalités.

Formalités nécessaires	Hauteur de l’abri
Abri < 1,80 m	1,80 m < Abri < 4 m	Abri > 4 m
Surface couverte	Surface couverte ≤ 20 m²	Aucune autorisation nécessaire	Déclaration préalable de travaux	Permis de construire
Surface couverte ≥ 20 m²	Déclaration préalable de travaux	Permis de construire	Permis de construire

Exemples de constructions sans permis de construire

Les articles R421-1 et suivants du Code de l’urbanisme décrivent les différents types de constructions par principe exemptés d’un dépôt de permis de construire.

Constructions soumises à une déclaration de travaux

Peuvent être soumises à une simple déclaration de travaux la mise en place :

d’une cabane de jardin ou d’un poulailler dont la surface n’excédera pas 20 m² ;
d’une piscine de plus de 10 m² dont la hauteur, couverture incluse, ne dépasse pas 1,80 m ;
d’une pergola.

Constructions dispensées de toutes formalités

Une piscine dont le bassin est inférieur à 10 m² est dispensée de toutes formalités.

Il en est de même pour une éolienne terrestre dont la hauteur n’excède pas 12 m, sauf si elle est implantée dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé.

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Marilyn Ferreira MFArchitecte – Lyon – Decines

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